انتهاء عقد الإيجار لإنتهاء مدته

ْانتهاء عقد الإيجار لإنتهاء مدته

اولا: النص التشريعى:

نصت المادة 563 من القانون المدنى على انه ( اذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاة , اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة , وينتهى بانقضاء هذة الفترة بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هويته على المتعاقد الاخر بالاخلاء فى المواعيد الاتى بيانها:- (أ‌) فى الاراضى الزراعية والاراضى البور اذا كانت المدة المعينة لدفع الاجرة ستة اشهر او اكثرة يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة شهور , فاذا كانت المدة اقل من ذلك , وجب التنبيه فبل نصفها الاخير , وكل هذا مراعاة حق المستاجر فى الحصول وفقا للعرف. (ب‌) فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما الى ذلك اذا كانت الفترة المعينة لدفع الاجر اربعة شهور او اكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين , فاذا كانت الفترة اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير. (ت‌) فى المساكن والغرف وفى اى شئ غير ما تقدم اذا كانت الفترة المعينة شهرين او اكثر , وجب التنبيه قبل نهايتها بشعر, فاذا كانت اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير.
ثانيا : الاتفاق على تحديد مدة الايجار
1- عقد الايجار بطبيعتة عقد موقوت , اذ ان المؤجر يلتزم بتاجير المستاجر من الانتفاع بالعين المؤجرة لمدة معينة نظير اجر معلوم , ولذلك يجب الاتفاق على تحديد مدة المنفعة محل العقد , فاذا اتفق الطرغان على مدة الايجار , فاما ان تكون المدة المتفق عليها معينة واما ان تكون غير معينة . وتكون المدة المتفق عليها معينة , اذا كان لا نهاية معلومة كتعينها بحلول اجل معين . وعلى ذلك يجوز للمتعاقدين تحديد م\ة الايجار حسب رغيتها وقد اتجة الفقه على انه ينبغى الا تزيد مدة الايجار حسب رغبتها وقد اتجه الفقه على انه لا ينبغى ان تزيد مدة الايجار على ستين سنة قياسا على حق اللحكم المنصوص عليه فى المادة 999 مدنى , على ان عقد الايجار الوارد على عقار اذا كانت مدته تزيد عن تسع سنوات يشترط لنفاذه فى حق الغير فى حدود مدته ان يكون مسجلا ولا يكتفى ثبوت تاريخه , وعلى ذلك فان المتعاقدين لها تحديد المدة التى يتفقا عليها لعقد الايجار , ويصبح هذا الاتفاق طالما انه محدد بمدة معينة , ويمكن ان تكون عشر سنوات او عشرين سنه , او اكثر او اقل بشرط الا تزيد المدة عن ستين سنة ولا يجوز ان تزيد مدته عن هذة المدة استناداالى حق الحكم الذى لا يجوز ان تزيد مدته عن ستين سنة , بحيث لا يصبح عقد الايجار عقدا مؤبدا , واذا تعذر تحديد المدة او علقت المدة على مشيئة المستاجر , او بانها طوال حياة المستاجر كان ينص على عدم جواز انهاء العقد طالما كان المساجر قائما بسداد الاجرة , ففى هذة الحالات يعتبر العقد منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة.
2- تقسيم المدة الى اجال , حيث تتفق المؤجر والمستاجر على ان مدة الايجار هى تسع سنوات وقسمت المدة الى ثلاث اقسام كل منها بثلاث سنوات بحيث يجوز لاى من المتعاقدين ان يطلب انهاء الايجار قبل انتهاء اى مدة بشرط اخطار الطرف الاخر بوثت كاف , ففى هذة الحالة يكون الايجار محدد المدة بتسع سنوات وانتهاء اى مد\ة دون اخطار الطرف الاخر بالرغبة فى الانهاء , فان العقد لا يكون قد تجرد عند كل مدة بل يعد مستمرا فى مدة واحدة وهى مدة التسع سنوات , والتنبيه بالخلاء الذى يجوز لاى من المتعاقدين اولاحدهما ان يقوم به , يعتبر شرطا فاسخا ويكون انقضاء الايجار نتيجة لتحقق هذا الشرط.
3- التنبيه بالاخلاء فى عقد الايجار الغير محدد المدة :-
اذا كان عقد الايجار مؤقت وان المدة ركن فيه , ولكن قد يعتبر عقد الايجار ولا يتفق المتعاقدين على مدة الايجار فى العقد وقد نصت المادة 563 مدنى على انه :- اذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاة , اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة ويعد عقد الايجار معقودا دون اتفاق على مدة اذا سكت المتعاقدان عن ذكر المدة اصلا , ففى هذة الحالة يعتبران انهما قد احالا الى المدة التى يعينها القانون عند عدم الاتفاق على ما يخالفها ويكون الايجار معقودا لمدة غير معينة اذا اتفق الطرفان على مدة دون ان يعينا ضابطا يحدد نهايتها كما هو الشان ان يذكر عند نهاية مدة الايجار انه معلق على مشيئة المستاجر , او مشاهرة , او ما دام المستاجر يدفع الاجرة , او الى المدة التى يريدها المستاجر , او المؤجر , او الذى يدوم بدوام العين المؤجرة , ففى هذة الحالات جميعها لا يعتبر العقد محدد المدة وقد ذهب الفقه ان الموت يعتبر ضابطا ثابتا ويعتر المدة الحدد به او بحياة المستاجر , او المؤجر – معينة وهذا الايجار لا يعد مؤبدا بشرط الا تجاوز مدته عن ستين سنة حتى لو بقى من علق العقد على حياته زادت عن ستين سنة , فاذا كان بحياة المستاجر فانه بوفاة المستاجر ينتهى الايجار ولا ينتقل الى ورثته , وتكون المدة متعذرا اثباتها اذا اقر الطرفان انهما عينا للايجار مدة معينة ولكنهما تنازعا على مدى هذة المدة ولم يتمكن احدهما من اثبات ادعائه. د / سليمان مرقس ص____ 154 عقد الايجار. د / السنهورى ص____ 194 عقد الايجار والمادية. والمشرع لم يقصر عند تعيين المدة فى العقد غير مجدد المدة بالمدة التى تدفع عنها الاجرة فقط , بل اعتبر هذة المدة قابلة للامتداد لمدة اخرى مساوية لها اذا لم يبدا احد من العاقدين ما يدل على عدم رغبتة فى هذا الامتداد بعد حق معين وقد نظمت ذلك المادة 5636 مدنى فاذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاه , اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة وينتهى بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب امر المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد الاخر بالاخلاء ففى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما الى ذلك اذا كانت الفترة المعينة لدفع الاجرة اربعة اشهر او امثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين فاذا كانت الفترة اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير , وفى المساكن والفرق المؤثثه او اى شئ غير ما تقدم اذا كانت الفترة المعينه لدفع الاجرة شهرين او اكثر , وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر , فاذا كانت اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير .
شكل التنبيه بالاخلاء :

لا يشترط فى التنبيه اى شكل خاص فقد يكون بانذار على يد محضر , او الخطاب او شفاهة , ومن يد على الحصول التنبيه ان ثبت ذلك , هذا ما لم يتفق الطرفان على شكل خاص للتنبيه ففى هذه الحالة ينبغى ان يكون وفق ما اتفق عليه بين الطرفين. ثالثا: اثر فسخ المستاجر الاجارة قبل انقضاء المدة :- متى اوفى المؤجر بالتزامه فلا يجوز للمستاجر ان يتحلل من التزامه ويطلب فسخ العقد من تلقاء نفسه الا فى الحالات التى يجيز فيها القانون ومن ذلك نظرية الظروف الطارئة او العذر الطارئ فعلى ذلك اذا انهى المستاجر ارادته المنفردة عقد الايجار دون موافقة المالك حق للاخير طلب التعويض عند انهاء العقد قبل انتهاء مدته وغالبا يقدر القاضى التعويض بالاجرة المستحقة على المستاجر حتى يجد المؤجر من يقبل استئجار العين منه. وننوه بان محل التزامات المؤجر هو يمكن المستاجر م هو دفع الاجرة . وتعتبر التزامات كلا من العاقدين سببا فى التزامات ** الاخر . ويوجد بين التزامات الطرفين ارتباط بحيث اذا اخل اى طرف بالتزامه جاز للاخر ان يجبره على تنفيذ التزامه او يطلب الفسخ ليتحلل منه . لذلك فالالتزامات المتبادلة متعددة فى العلاقة بين المؤجر والمستاجر . وتوجب الفسخ مع التعوبض , او التعويض عن الفسخ بدون مبرر.
تطبيقات قضائية فى تحديد مدة عقد الإيجار
مفاد ما نصت عليه المادة 563 من القانون المدنى من انتهاء الايجار المنعقد للفترة المعينة لدفع الاجرة بانقضاء هذة الفترة بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد الاخر بالاخلاء فى المواعيد البينية بالنص : ان التنبيه بالاخلاء هو تصرف قانونى صادر من جانب واحد يتضمن رغبة صاحبه استنادا الى ارادته فى انهاء الايجار ويكفى لتحقيق الاثر المترتب على هذا التنبيه دلالة عبارته فى عمومها على القصد منه وهو ايداء الرغبة فى اعتبار العقد متهيا فى تاريخ معين اعمالا لحقق المستمد من العقد فلا يقوم من بعد الا بايجاب وقبول جديدين واذا افصح موجه التنبيه عن هذا السبب دون سواه والنظر فى الدعوى على هذا الاساس ومن ثم فلا ينمر ذلك الاثر الا اذا اعتبر موجه التنبيه السبب الذى صدرت عنه ارادته فى طلب الاخلاء يستوى فى ذلك ان تصميم الدعوى بالاخلاء اما القضاء المستعجل او القضاء الموضوعى , او ** الدعوى المستعجلة بالدعوى الموضوعة واذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر فى لخصوص هذة الدعوى بالتنبيه الذى وجه الطاعن فى الدعوى المستعجلة والمقدم بحافظة مستندات المطعون ضدهما امام محكمة اول درجة والذى انصح فيه الاخر عن رغيتهما فى اعتبار العقد منتهيا بانقضاء مدته فانه يكون قد التزم صحيح القانون , ويكون النص عليه بهذه الاسباب على غير اساس.( الطعن رقم 86 لسنة 63 ق جلسة 15 / 1 / 1997 )
•انقضاء عقد الايجار مشاهرة وتعليق على مشيئة المستاجر , وجوب اعتباره منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة : ثبوت انعقاد عقد الايجار محل النزاع مشاهرة وان المستاجر وحده طلب انهائه وجوب اعتباره بعد انتهاء مدته الاولى منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة لكل من المتعاقدين الحق فى انهائه بالتنبيه على الاخر فى الميعاد . م 563 مدنى . قيام المطعون ضدها بالتنبيه على الطاعن بانهاء العقد فى الميعاد , اثره بانقضاء العلاقة الايجارية التزام الحكم المطعون فيه هذا النظر , لا خطأ - الطعن رقم 1402لسنة 64 ق جلسة 20/5/1998م
•انعقاد عقد الايجار لمدة محددة تتجدد تلقائيا لمدة مماثلة طالما كان المستاجر قائما بتنفيذ التزاماته. تخويله وحده دون المؤجر حق انهائه . اثره وجوب اعتبار العقد بعد انتهاء المدة الاتفاقية منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة , انقضاؤه بالتنبيه بناء على طلب احد المتعاقدين فى المواعيد المبينة بنص المادة 563 مدنى . ( الطعن رقم 1402 لسنة 64 ق جلسة 20 / 5 / 1998 (
حكم الهيئة العامة بالعدول عن رايها السابق واعتبار العقد المعلق على مشيئة المستاجر منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة.
وحيث ان ** فى المادة 558 من القانون المدنى على ان الايجار عقد يلتزم المؤجر بقتضاه ان يمكن المستاجر من الانتفاع بشئ معين.
والنص فى المادة 563 من هذا القانون على ان اذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاة اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة وينتهى بانقضاء هذة الفترة بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد الاخر بالاخلاء فى المواعيد الاتى بيانها….. يدل على ان المشرع استلزم توقيت عقدى الايجار واعتبر المدة ركنا فيه وانه اذا عقد العقد دون اتفاق على ميقات ينتهى فيه الايجار او تعذر اثبات المدة المدعاة او عقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهاء الاجارة على وجه التحديد كان ربط انتهاؤها بامر مستقبل غير محقق الوقوع ** العقد منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجره ويكون لكل من المتعاقدين الحق فى انهاء العقد بعد التنبيه على الاخر بالاخلاء فى المواعيد المبينة بنص المادة 563 مدنى سالفة البيان , ولما كان النص فى عقد الايجار على انعقاده لمدة محددة تتجدد تلقائيا لمدد اخرى مماثلة طالما كان المستاجر قائما بتنفيذ التزاماته واحقية الاخر وحده دون المؤجر فى ابداء الرغبة فى انهائه يؤدى الى اعتبار العقد بعد انتهاء المدة المتفق عليها متجددا تلقائيا عدد اخرى مماثلة لا يعرف على وجه التحديد تاريخ انتهائها , اذا نهايتها منوطه بمخض مشيئة المستاجر وحده او خلفه العام ولا يعرف متى يبدى ايهما الرغبة فى انهاء العقد , وخاصة ان الاصل فى عقد الايجار انه لا ينتهى عمالا لنص المادة 601 من القانون المدنى بوفاة المستاجر وتنصرف اثاره الى خلفه العام عملا بنص المادة 145 من ذات القانون مالم يتبين من العقد او طبيعة التعامل او نص القانون ان هذا الاثر لا ينصرف اليهم. ومن ثم فان عقد الايجار يعتبر فى هذه الحالة منعقدا لمدة غير معينة ويتعين اعمال نص المادة 563 مدنى واعتباره بعد انتهاء مدته الاولى المتفق عليها متحدا الفترة المحددة لدفع الاجرة , وينتهى بانقضائها بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد الاخر بالاخلاء فى المواعيد المبينة بنص هذه المادة , فان لم يحصل التنبيه تجدد العقد للمدة المحددة لدفع ىالاجر ثم لمدة مماثلة وهكذا الى ان يحصل التنبيه تجدد العقد للمدة المحددة لدفع الاجرة ثم لمدة مماثلة هكذا الى ان يحصل التنبيه ولا يسوغ استبعاد نص المادة 563 مدنى والقول بانتهاء العقد بموت المستاجر الذى لم يبدى الرغبة فى حياته فى انتهائه , اذ يتعذر تطبيق هذا القول فى حالة ما اذا كان المستاجر شخصا اعتباريا , اذا انقضاء الشخصية الاعتبارية امر غير محقق الوقوع , كما لا محل للقول ايضا بوجوب تدخل القاضى لتحديد مدة العقد او انتهاء العقد بمعنى ستون عاما قياسا على حق الحكم ذلك ان الاصل انه يمتنع على القاضى اعمالا لنص المادة 147 مدنى التدخل لتعديل ارادة المتعاقدين الا لسبب يقره القانون ولو ارتأى المشروع ان يتدخل القاضى لتحديد مدة العقد او تحديد حد اقصى للمدة فى عقد الايجار , كما فى حق الحكم ينص على ذلك صراحة , ومن ثم فلا محل للقياس والاجتهاد مع وجود نص المادة 563 مدنى سالف البيان . ويؤيد هذا النظر ان المشروع التمهيدى للتقنين المدنى الحالى كما ينص فى القرة الاولى من المادة 760 على ان ( اذا عقد الايجار لمدة تزيد على ثلاثين سنة او اذا كان مؤبدا جاز ان ينتهى بعد انقضا ثلاثين سنة يناء على طلب المتعاقدين مع مراعاة المواعيد القانونية المنصوص عليها فى المادة التالية...) وقد حذفت لجنة الشئون التشريعية بمجلس النواب هذا النص بعد ان كانت قد اقرته لجنة المراجعة دون ان تشير الى هذا الحذف فى تقريرها وبذلك تركت المساله للقواعد العامة الواردة فى المادة 563 مدنى لما كان ذلك وكانت الاحكام السابق صدورها من دوائر المواد المدنية فى طعون ارقام 591 سنىة 49 ق جلسة 5 / 3 / 1980 و 664 سنة 56 ق جلسة 20 / 11 / 1986 و 15 سنة 53 ق جلسة 6 / 5 / 1987 و 2528 سنة 55 ق جلسة 2 / 12 / 1987 و 1760 سنة 54 ق جلسة 6 / 5 / 1987 و 2440 سنة 54 ق جلسة 5 / 4 / 1990 قد التزمت هذا النظر فانها تكون قد صادفت صحيح القانون ويتعين العدول عما يخالفها من مبادئ وذلك بالاغلبية المنصوص عليها فى المادة 4/2 من قانون السلطة القضائية رقم 46 لسنة 1972 واذ ناطت هذة المادة بهذه الهيئه الفصل فى الدعوى المحالة اليها فانه يتعين عليها الفصل فى الطعنين . وحيث ان الطعنين استوفيا اوضاعهما الشكلية , وحيث ان حاصل ما ينعاه الطاعنون فى الطعن رقم 766 لسنة 56 ق على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون وفى بيان ذلك يقولون ان الحكم المطعون فيه بعد ان انتهى الى ان انتقال عقد الايجار الى المطعون ضدهم كخلف لمورثهم المستاجر الذى كان انهاء عقد الايجار رهينا بمحض مشيئته وحده يجعل العقد فى حكم المؤبد – عمد الحكم الى التدخل فى تحديد مدة العقد تحديدا تحكميا لثلاثين عاما اخذا فى الاعتبار ما انفق المستاجر فى سبيل استغلال العين المؤجرة فى حين انه كان يتعين اعمال ما نصت عليه المادة 563 من القانون المدنى من اعتبار العقد بعد انتهاء مدته الاولى منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة مما يعيبة ويستوجب نقضه . وحيث ان هذا النعى فى محله ذلك انه وقد انتهت الهيئة- وعلى ما سلف بيانه الى انه اذا انعقد الايجار لمدة محددة تجدد لمددة اخرى مماثلة طالما كان المستاجر قائما بتنفيذ التزاماته وللاخير وحده دون المؤجر الحق فى ابداء الرغبة فى انهاء العقد يؤدى الى اعتبار العقد بعد انتهاء ندته الاولى منعقدا للمدة المحددة لدفع الاجرة اعمالا لنص المادة 563 من القانون المدنى ويحق لكل من عاقديه طلب انهائه اذا نبه على الاخر بالاخلاء فى المواعيد المحددة بنص سالف الذكر وكان الثابت ان عقد الايجار محل النزاع المؤرخ 20 / 12 /1964 قد انعقد لمدة خمس سنوات تتجدد طالما كان المستاجر قائما بسداد الاجرة وله وحده الحق فى طلب انهائه وان الاجرة مبلغ 180 حنيه تدفع شهريا فانه مع وجود هذ الشرط يعتبر العقد بعد انتهاء مدته الاولى منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة وهى شهر يتجدد ويقول لاى من المتعاقدين الحق فى انهاء العقد اذا نبه على الاخر قبل النصف الاخير من الشهر اعمالا لنص المادة 563 مدنى واذا كان الطاعنون قد نبهوا على المطعون ضدهم فى 27 / 1 / 1983 بانهاء العقد فان العلاقة الاجارية تكون قد انفصمت بهذا التنبيه واذا خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وعمد الى تحديد مدة الاجارة تحديدا تحكميا بثلاثين عاما فانه يكون قد اخطأ فى تطبيق القانون بما يستوجب نقضه الطعنان 766 و773 لسنة 56 ق هيئة عامة 23 / 2 / 1993 س 39 ع 2 ص 866 و الطعن رقم 564 سنة 61 ق جلسة 12 / 7 / 1995 والطعن رقم 935 لسنة 60 ق جلسة 29 / 12 / 1994 والطعن رقم 3602 لسنة 59 ق جلسة 23 / 3 / 1994 .
·
النص فى البند الرابع من عقد الايجار سنة الدعوى" مدة الايجار مشاهرة تبدا من 1 / 2 / 1971 وتنتهى 28 / 2 / 1971 قابلة للتجديد مدة بعد اخرى مالم يطلب المستاجرين انهاء هذا العقد من جانبهم " يدل على ان الايجار وان بدا سريانه لمدة معينة الى انه قد لحقه الامتداد مدة بعد اخرى وفقا لشروطة ولا يتوقف انتهاء الايجار على مجرد انقضاء المدة التى امتد اليها العقد بل لابد من ان ينبه المستاجرون على المؤجرين بانتهاء الايجار وعدم رغبتهم فى استمرارة مالم يحصل هذا التنبيه امتد العقد مدة بعد اخرى واصبح الايجار غير محدد المدة اذ يتعذر معرفة التاريخ الذى ينتهى اليه العقد على وجه التحديد لان شروطة جعلت نهاية مدته منوطه بمحض مشيئة المستاجرين وحدهم دون اى ضابط اخر مما يحعل هذه المدة غير مجددة بحد معين ولما كانت العلاقة الايجابية يحكمها العقد والنصوص القانونية التى وضعها المشرع مكملة لاحكامة او منظمة لشروطة فان المادة 563 مدنى اصبحت هى الواجبة التطبيق وهى تحدد مدة الايجار وحق الطرفين المؤجر والستاجر فى انهائه واذ جاء النص صريحا يتعين تطبيقة ولا محل للقول بان العقد ينعقد لمدة يحددها القاضى تبعا لظروف وملابسات التعاقد او ان الايجار ينتهى بوفاة المستاجر او انقضاء ستين عاما على ابرام عقد الايجار قياسا على احكام الحكر اذ لا محل للاجتهاد او القياس وهناك نص قانونى يحكم الواقعة , لما كان ذلك , وكان الحكم المطعون فية قد عول فى قضائه بانهاء العقد على التنبيه الحاصل من المؤجرين فانه يكون قد انتهى الى النتيجة الصحيحة اذ يستمد المؤجر هذا الحق من القانون مباشرة .
الطعن رقم 2440 لسنة 54 ق جلسة 5 / 4 / 1990 س 41 ص 926- الطعن رقم 86 لسنة 63 ق جلسة 15 / 1 / 1997 .



مع تحيات المستشار محمد سالم للأستشارات القانونية
19 ب عمارات العبور صلاح سالم